Um novo surto de verticalização está modificando rapidamente a paisagem urbana da cidade de São Paulo. Intensificado entre 2005 e 2019, o processo retomou seu ímpeto depois da pandemia. Trata-se de um fenômeno complexo, que interage com macroestruturas de financeirização global, dinâmicas de mercado imobiliário e políticas de habitação e planejamento urbano.

A reportagem é de José Tadeu Arantes, publicada por Agência FAPESP, 28-06-2024. 

Com colaborações de vários especialistas, um livro investiga o tema em profundidade, comparando os processos de verticalização de diferentes cidades do mundo. Trata-se de Producing and living the high-rise: New contexts, old questions? [Produzindo e vivendo em high-rise: Novos contextos, velhas questões?], editado por Manoel Rodrigues Alves, professor do Instituto de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (IAU-USP); Manuel Appert, professor da École Nationale Supérieure d'Architecture de Lyon, França; Christian Montès, professor da Université Lyon 2.

“Adotando um olhar não eurocêntrico, o livro ilustra novas formas de produzir desigualdade por meio da verticalização residencial. E acrescenta uma nova dimensão à distribuição espacial das populações, reexaminando os processos de segregação e fragmentação na cidade”, diz Rodrigues Alves.

E informa que, na cidade de São Paulo,  o atual boom de verticalização foi impulsionado por supostos novos modos de morar, mudanças na política de financiamento habitacional e pelas possibilidades encontradas por agentes do mercado imobiliário, em um contexto de financeirização da habitação, com a articulação das grandes corporações imobiliárias com fundos de investimento, que priorizam o retorno financeiro em detrimento de considerações ambientais ou sociais.

“Uma gentrificação acentuada está sendo implementada em municípios empreendedores, que, observando um capitalismo regulatório que é expressão de um urbanismo neoliberal, criam condições que favorecem o controle de empreendedores sobre o espaço urbano e a captação de recursos. Isso tende à mercantilização e financeirização da habitação”, ressalta. Vale lembrar que a palavra “gentrificação” se refere à sobrevalorização de determinadas áreas urbanas e do consequente aumento da desigualdade socioespacial.

O resultado, explica o pesquisador, é uma produção de moradia que não atende às necessidades das populações de distintos perfis socioeconômicos, em particular as de baixa renda, intensificando ainda mais a segregação urbana. Bairros antes acessíveis, representação de uma cidade miscigenada e de uma maior equidade urbana, tornam-se enclaves de alta renda, empurrando populações de menor poder aquisitivo para periferias distantes.

O Plano Diretor Estratégico de São Paulo, de 31 de julho de 2014, visando o adensamento ao longo dos chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, liberou áreas consideráveis ao redor de estações de trem, estações de metrô e corredores de transporte público para a construção de edifícios verticais sem limitação de andares. O objetivo declarado era oferecer opções, por meio do instrumento específico da “Cota Habitação”, de moradia para segmentos sociais de menor renda e promover a concentração populacional em regiões mais bem servidas por transporte público e equipamentos urbanos. “Mas o mercado imobiliário rapidamente encontrou maneiras de perverter o plano”, afirma Rodrigues Alves.

E destaca como agentes do mercado imobiliário, explorando brechas nas regulamentações de normas de planejamento, utilizam os espaços públicos no entorno de novos edifícios residenciais em São Paulo: “Em vez de uma maior equidade urbana, um olhar mais atento mostra como a suposta ‘inclusão’ é trabalhada por esses agentes, por meio de truques projetuais, para a obtenção de permissões das autoridades locais, muitas vezes resultando em uma paisagem urbana caracterizada por espaços urbanos privados e controlados com um certo grau de domínio público”.

O pesquisador dá exemplos: em áreas limitadas a 55 metros quadrados, em vez de apartamentos populares de dois dormitórios, estão sendo construídos estúdios sofisticados, até mesmo financiados para empreendedores por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida; a limitação de uma vaga por apartamento na garagem, conforme proposto pelo Plano Diretor, é contornada com o aluguel, a preços simbólicos, de vagas adicionais nos estacionamentos; a perversão dos “espaços públicos de fruição” no nível da rua ou a forma como é implementada a assim denominada “fachada ativa”, com os estabelecimentos comerciais de alto padrão.

“O processo de gentrificação ocorre inclusive no interior dos edifícios (built-high gentrification), onde os apartamentos mais altos são valorizados e conferem maior status social aos moradores. Em uma cidade de prédios cada vez mais altos, o descortínio visual tornou-se um valor agregado ao imóvel”, comenta Rodrigues Alves.

Paralelamente, a infraestrutura existente muitas vezes não acompanha o ritmo acelerado da construção. Problemas com transporte, saneamento e falta de áreas verdes são exacerbados pelo adensamento populacional. “Estes desafios destacam a necessidade urgente de políticas públicas integradas que considerem não apenas o desenvolvimento imobiliário, mas também a equidade e a sustentabilidade da vida urbana. A análise da verticalização em São Paulo é uma lente através da qual podemos examinar questões mais amplas de sustentabilidade ambiental, equidade urbana e justiça social. As decisões tomadas hoje determinarão o rosto da metrópole nas próximas décadas, afetando não apenas a qualidade de vida em São Paulo, mas também seu papel no cenário global”, alerta o pesquisador.

O estudo que resultou no livro em pauta foi apoiado pela FAPESP por meio do projeto “High-rise living and the inclusive city”, financiado mediante convênio com a Agence Nationale de la Recherche (ANR), da França. Mais informações sobre o livro Producing and living the high-rise: New contexts, old questions? podem ser acessadas aqui.

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